炒房团让开！请将这个板块留给刚需客吧。
放眼望去，成都东西南北各方楼市似乎一片火热，街上碰到熟人不聊两句最近的火爆楼市都觉得不好意思有木有？不过由于各种原因，市场上还是有一些区域不温不火，似乎对市场经济的 “ 羊群效应 ” 具有天然的免疫力，有望成为刚需客们落户的价格避风港。
然而，就在UP君9月20日预测第一波炒房团抵达成都的文章发了不到四个小时，城南某项目就惨遭 “ 洗劫 ” ，这样下去还怎么得了？为了让真正的购买者有房可买，UP君特别整理了成都四大免疫板块以飨需要买房的小伙伴们，希望大家悄悄扩散，如果你不幸就是炒房团成员，请你自觉关闭本页，谢谢合作。
今天要说的板块，让人横竖都有一种 “ 食之无味，弃之可惜 ” 的感觉，一方面该板块位置偏，而且没有成规模的可预见性的生活配套规划，而另一方面，价格确实又比周边板块低，但又低不到让人痛快下手的地步，这些都造成了该板块自诞生以来就一直不怎么 “ 长个 ” 的尴尬。
没错，说的就是 华府板块。
远离成熟区域，老老实实发展
从宏观上看，华府板块 在成都市的总体区位来看其实可以算中上。首先该板块位于成都发展前沿城南区域，距成都市政府及城南核心大源板块都不超过10公里（指地图上直线距离，下同），到双流机场和明年启用的西博会会场都很方便。
如果要严格限定华府板块的范围的话，应该在双华路以南、牧华路以北、华府大道以东、剑南大道以西的矩形区域内，东面与南湖板块相临，北面距大源板块7公里，除此以外，板块西面和南面是大面积未开发地块，对于年纪在40岁以上人群几乎不用做无用期待，这也是华府大道在最初开发项目 定位主要以刚需为主 的年轻客群为主的原因之一。
华府板块立体交通分析
交通方面，从宏观来说，华府板块有着立体交通的先天优势，天府大道、益州大道、剑南大道、梓州大道南北贯通，双华路-华府大道-和迎大道、牧华路-麓山大道、武汉路东西串联，不管是前往 双流机场 还是前往未来的 天府国际机场 都可快速到达。另外，有在建地铁5号线由北至南穿越该板块，规划中的有轨电车也将沿益州大道向南至板块附近，这些都是开发商在前期拿地最看中的地方。
剑南大道街景
居住环境方面，板块北面由西至东流向的江安河与由北至南流向的锦江汇于在板块东侧的南湖，然后继续穿越牧华路流向板块南面，并流经 锦江生态带，从宏观上来说，周边自然资源尚可；由于该板块完全是属于新的区域开发，道路的典型景象基本是工程运渣车、塔吊及新建道路，偶有新建交房的项目也基本是密度极高的高层住宅，所以目前居住氛围很差，年轻人慢慢熬吧。
前往大源经过的华府大道街景
沿剑南大道由南向北至欧尚街景
生活配套方面，这是该板块一直人气不高的短板所在！华府板块发展了这么多年，首先，不说区域内，就是旁边的南湖板块、华阳老城，像样点的大型购物商场几乎没有，对于这一点华府板块的各项目也很头痛，只得将大源的伊藤和华阳欧尚硬生生拉进来，据UP君实测，就是板块内最北面的项目 中铁骑士府邸 距欧尚最近也有2.5公里，伊藤就更不用说了，且中途需要穿越大面积的城乡结合部区域，UP君完全想像不出来住在华府板块周末与一家人前往购物的温馨画面，所以这个要慢慢等，其它诸如医院、休闲娱乐、运动等配套几乎没有谈的必要，唯一有想象空间的是学校，目前板块附近内规划在建的知名学校有机关幼儿园、石笋街小学、龙江路小学及石室中学，但买过学区房的人都知道，首先未交房入住的小区或是未建成的学校是无法确定入读对应的学校的，第二，从严格意义上讲，这四所学校都不在 华府板块 范围内，第三，天府新区成都直管区的划定是以剑南大道为界，以东为直管区范围，以西为双流区，由此来看，在华府板块买房的家长，未来小孩到底能不能读上述名校是完全没有定数的事情。
之所以说华府板块具有市场 “ 免疫力 ” 主要就是表现在近期的房价上了，UP通过网络比对及部份项目随机抽样询问，从反应市场各板块价格高低的出发点制作了下面的华府板块与周边楼市均价图：
华府板块及周边各板块平均房价示意图（数据来自网络综合收集整理，不包括别墅等豪宅价格，仅供对比参考，准确价格请以具体项目现场为准）
可以看出，华府板块与周边板块的房价形成了较为鲜明的对比，然而又与其它板块一样享受着城南大的城市配套，难怪有该区域项目开发商高调喊出 “ 向南10分钟，节省100万 ” ，其诱惑力还是蛮大的，但是节省了100万，你就得付出 配套不方便、出入开车打酱油的 高额时间成本 以及区域是否在预计时间内成熟的风险，所以，对于买房自住的需求者来说，到底要不要入手华府板块的房子需要考虑自己及家庭未来2到5年的需求，毕竟大多数人并不是 一言不合就团购 的炒房团成员。
中 铁 骑 士 府 邸
该项目位于华府板块北侧，紧临剑南大道西侧，周边有地铁5号线在建站点，目前最近大型商超是位于华府大道与剑南大道交汇处的欧尚，除此以外区位上没有太大的优势，户型方面67平米建面做出了三房，这在市场上并不多见，可见主要是针对刚需客群，当然也会吸引大量投机性购房者，售价由于近期外来资金进入及恐慌性购房人群，建面单价已超过9000元/平，据UP君实地询问，同样的户型该价格在6月份还不到7000元/平。
鑫 苑 鑫 家
该项目位于华府板块南侧、南湖立交东南方位、牧华路以南，目前在售为二期项目，价格在8500-9000元/平，周边几乎没有任何可用的大型生活配套，唯一可期望的是在建中的龙江路小学天府校区，目测该项目划入龙江路小学学区范围可能性较大，户型主打60、70和80平米刚需三房。其中85平米建面户型做出了三房双卫的设计让UP君为之侧目，户型不仅方正实用，而且在有限的建面范围内挤出了两个卫生间，纵观整个成都市场也是没谁了。
华 汇 天 地
华汇天地是由四川铁投集团打造的项目，位于华府板块中心区域，毗邻剑南大道西侧，项目总占地175亩，总规划总建筑面积约79万平米，其中地上计容积率建筑面积约58.4万平米。项目拟分四期开发建设，项目一期为居住区，二、三、四期为商业全能综合体。项目业态汇集了住宅、SOHO办公、LOFT创意公馆、商业中心及BLOCK情景式商业街区。目前住宅均价6700元/平，购房可享受交1万抵5%，另外全款优惠2%，按揭优惠1%。项目目前在售1号楼，户型区间为建面71 - 100平。
花 千 墅
花千墅位于成都华府板块西侧，紧临华府大道，总占地约300亩，分为四个建筑组团、采用美国波士顿开放街区规划理念打造，采用组团+围合布局，开放复合街区设计，为国际城南百亩级城市低密墅区，涵盖联排、叠拼、洋房、高层，产品多元。目前推3期建面92 - 139平户型房源，本项目适合改善性客户需求，预计交房时间为2017年12月底。
保 利 叶 语
保利叶语为保利地产城南第三个项目，位于华府板西南侧，项目占地169亩，建筑面积46万方，物业形态包括高层住宅和城市联排，项目分两期开发，一期高层电梯提供功能住宅，面积段在70-120㎡，二期为低密联排住区，160-180平城市别墅。目前该项目11、19、20号楼现房在售，均价7200元/平米，户型为70 - 120平米三房。保利叶语2016年6月已交房，目前是现房销售。
九 龙 仓 时 代 上 城
九龙仓时代上城是九龙仓地产在城南的第二个项目，项目位于华府板块南端，紧临牧华路，该项目占地面积约112亩，由14栋高层住宅及临街底商构成，总建筑面积约30万平方米，其中地上建筑面积约22.58万平方米，地下建筑面积6.86万平方米，地上27 - 32层，地下2层，容积率3.0。项目采用低密度、大围合的规划布局，总建筑密度仅为16.64%。目前时代上城在售二批次8、12号楼房源，户型有84 - 122平米；在售5号楼，推出122平米横厅和竖厅户型，均价6800元/平米，预计交房时间为2017年6月。
格 林 城
格林城华府板块中心位置，左右靠华府大道和剑南大道都较为便捷，该项目外立面主打新英伦风格，其红墙立面，哥特式建筑较为独特。户型面积71 - 115㎡，自有社区配置包括健身生活馆，三人篮球、羽毛球、网球等运动场所。同时，格林城项目自带约20000㎡英伦风情商业街区，融汇了主题餐饮、精品购物、银行、商超等一站式业态。目前格林城在售1、8号楼，户型有70、71平米两房单卫、95平米三房双卫、105平米三房双卫、114平米四房双卫房源，均价约11000元/㎡。
华府板块在大区位上算得上是 颇有发展潜力 的板块，但目前的现状来，等待售哥售姐们描述的美好未来还需要大量的时间，不过也正由于此，户型面积小、总价相对较低、经济实用的项目特征适合于 刚需客户，同时也容易引来投机性客户，若不幸出现大量资金整栋购买的局面，势必会引起今后交房入住人员混杂的局面，让刚需楼盘品质感进一步下降，这一点也许是准备自用购房群一族需要注意的问题。
记者：James
美编： Amy
主编： Comet
图文来源：
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